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被征收人单方委托的房屋评估报告,能否作为赔偿依据?

时间:2021-11-10 13:47:25

本文作者: 北京在明律师事务所



房屋拆迁评估报告是我们在提请行政赔偿之诉中,重要的赔偿依据。如果行政机关为了快速达到强拆目的,并没有委托房产机构进行评估,那么我们应如何应对呢?河南省开封市这样一个案例为您解惑。



基本案情



2013年5月,河南开封市鼓楼区人民政府对A公司办公楼及附属设施实施了强制拆除。该强拆行为已被法院生效判决确认违法。于是A公司提起了行政赔偿之诉。最高法审理发现,鼓楼区政府在强拆过程中,并未对A公司办公楼及附属设施有关情况进行登记,也未对相关证据进行保留,所以无法对办公楼及附属设施的价值进行评估。



A公司在庭审过程中提供了一份《房地产估价报告》。该评估报告是A公司单方委托河南某一房地产评估公司作出的。鼓楼区人民政府对于该评估公司作出的评估结果,未提供合法、充足的证据证明该评估报告不合理,也未在法院指定的期限内申请评估。因此,最高法判定对鼓楼区人民政府以单方评估为由提出的异议,不予支持。



从上述案例中可以看出,评估报告不仅可以由行政机关作出,被征收人如果有条件、有能力也可以委托有资质的房地产评估公司进行评估认定。但是一定注意,并不是所有单方委托的评估机构作出的评估结果法院都会采纳,还是要经过庭审质证过程,满足证据的三性:客观性、合法性、关联性。



在明律师说法



那么,什么样的评估报告法院不予认可呢?



第一,评估机构或者评估师没有相应评估资质的。评估报告必须由专业人士作出,评估机构要具有相应的评估资质。



第二,违反“三公”原则(公平、公正、公开)。



第三,不符合国家技术性规范要求的(市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法)。



第四,评估程序不合法。



第五,评估依据不充足。



第六,评估结果明显不合理。



第七,违反评估的最高最佳适用性原则的。



如果对于行政机关作出的评估报告结果持有异议,我们应如何应对呢?



首先,应在收到评估报告之日起10日内,向作出评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核,指出评估报告中存在的问题。比如房屋面积、装饰装修、室内物品、院落等数量及市场价值等。



其次,房地产价格评估机构应在收到书面申请复核10日内,出具复核结果。如果复核结果仍没有改变的,我们可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。



实践中,因为被拆迁人对专业评估了解不足,导致评估价值过分低于市场价值的案件时有发生。



为了最大限度保护被拆迁方的拆迁利益,在明律师在此建议大家:



第一,对拆迁前的房屋、院落、附属设施、室内物品等拍照留证,避免将来提起行政赔偿之诉时,无法证明自身损失。



第二,对于建筑物设施拆迁前,如果拆迁人没有对其进行过房地产评估,有条件的被征收人可以委托有资质的评估机构进行评估,作为将来申请赔偿的依据。



第三,评估机构的选定要符合《国有土地上房屋征收评估办法》。评估报告要经过庭审质证,符合证据的真实性、关联性、合法性。此外,被征收人选择评估机构的时间点、选择方式,评估报告中评估的时间等,都是需要在评估过程中需要注意的细节。



大家遇到征收拆迁时,要沉着应对,及时咨询专业人士,以免错过与征收人谈判接洽的最好时机,积极维护自身合法权益。



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